سایت دانشجو سرا

فهرست صفحه

چکیده ......................................................................................................................... 1

الف)مقدمه ................................................................................................................... 2

ب)بيان مسئله اساسي تحقيق .......................................................................................... 3

ج)اهميت و ضرورت انجام تحقيق.................................................................................. 3

د)مرور ادبيات و سوابق مربوط........................................................................................ 3

ه)اهداف مشخص تحقيق ............................................................................................... 4

و)سوالات تحقيق........................................................................................................... 4

ز)فرضيات تحقيق.......................................................................................................... 4

ح)روش شناسي تحقيق ................................................................................................. 5

ك)روش ساماندهي تحقيق............................................................................................. 5

بخش اول :کلیات......................................................................................................... 6

فصل اول ـ پیشینه تاریخی.............................................................................................. 6

گفتار اول : ثبت املاک با توجه به قانون سال 1310 .......................................................... 6

گفتار دوم : قانون اصلاح وحذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310...... 8

گفتار سوم : حکومت قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ....... 10

گفتار چهارم : هدف از الزامی کردن ثبت املاک.............................................................. 11

فصل دوم ـ مفهوم و تاریخ سند مالکیت ....................................................................... 13

گفتار اول :آثار ثبت املاک ........................................................................................... 17

الف :مهم ترین آثار سند مالکیت .................................................................................. 17

ب :استثنائات آثار سند مالکیت ..................................................................................... 21

گفتار دوم :اقسام سند مالکیت ...................................................................................... 21

الف- صدور سند مالکیت به نام ورثه ............................................................................ 22

ب ـ صدور سند مالکیت به نام موصی له ................................................................ 22

ج- صدور سند مالکیت برای موقوفات عام ................................................................... 23

د- صدور سند مالکیت به استناد حکم دادگاه ......................................................... 24

ه - صدور سند مالکیت اجرایی..................................................................................... 24

و- صدور سند مالکیت برای تمام طبقات آپارتمان برحسب درخواست مالک.................... 24

ز- صدور سند مالکیت برای قنوات .............................................................................. 24

ح- صدور سند مالکیت اعیانی ..................................................................................... 25

ط - صدور سند مالکیت تجمیعی ................................................................................. 26

ی - صدور سند مالکیت مشاعی................................................................................... 26

ک- صدور سند مالکیت به نام دولت............................................................................. 26

ل - صدور سند مالکیت اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی ..................................... 27

م ـ صدور سند مالکیت المثنی....................................................................................... 27

گفتار سوم: اشکالات صدور سند مالکیت ....................................................................... 28

الف: اشکال قبل از صدور سند ..................................................................................... 28

بنداول- ابهام در سند انتقال .......................................................................................... 28

بند دوم- خلل در مقدمات صدور سند مالکیت .............................................................. 29

بندسوم - وقوع اشتباه در شماره شناسنامه خریدار .......................................................... 29

بندچهارم- سهو قلم در سند انتقال ................................................................................ 29

بندپنجم- فضولی بودن معامله ...................................................................................... 30

بندششم- معاملات معارض........................................................................................... 30

بندهفتم- شک در عمل به وصایا ............................................................................. 30

ب : اشکالات بعد از صدور سند .................................................................................. 31

بنداول- غبن .............................................................................................................. 31

بند دوم - اکراه ........................................................................................................... 33

بخش دوم :شرایط صدور سند رسمی برای اراضی وساختمانهای فاقد سند ....................... 35

فصل اول ـ شرایط صدور سند رسمی .......................................................................... 35

گفتار اول : نحوه ثبت نام ............................................................................................. 37

گفتار دوم :مدت اجرای قانون....................................................................................... 40

گفتار سوم :مشمولین قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند............................................... 40

الف : مستثنیات قانون................................................................................................... 42

ب : تقسیم بندی اراضی .............................................................................................. 43

1)اموال دولتی و عمومی .............................................................................................. 44

الف: ضابطه تشخیص اموال دولتی و عمومی ................................................................. 45

ب: فایده تشخیص اموال دولتی وعمومی........................................................................ 46

2)اراضی ملی ............................................................................................................. 46

3)اراضی موات ........................................................................................................... 48

الف :تعریف فقها از اراضی موات ................................................................................ 49

ب : تعریف قوانین از زمین موات.................................................................................. 49

1) قانون مدنی ............................................................................................................ 50

2)قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری....................................................................... 50

3) قانون اراضی شهری................................................................................................. 50

ج :مرجع تشخیص راضی موات ................................................................................... 51

د: ملاک دایر یا بایر بودن زمین .................................................................................... 51

فصل دوم ـ هیات حل اختلاف ................................................................................... 53

گفتار اول : اعضای تشکیل دهنده هیات حل اختلاف ...................................................... 53

گفتار دوم : صلاحیت هیات حل اختلاف ...................................................................... 55

گفتار سوم :نحوه رسیدگی به تقاضاها ............................................................................ 57

بند اول:رسیدگی هیات به اراضی کشاورزی.................................................................... 60

بنددوم: تغییر کاربری باغها و اراضی کشاورزی............................................................... 61

بند سوم: تفکیک و افراز اراضی کشاورزی وباغات.......................................................... 62

بندچهارم: رسیدگی هیات به موقوفات............................................................................ 63

بندپنجم: رسیدگی هیات به املاک مشاع در تصرف مفروز................................................ 64

گفتار چهارم :اعتراض به رای هیات حل اختلاف............................................................. 65

گفتار پنجم :نحوه اجرای آرای هیات حل اختلاف........................................................... 65

فصل سوم ـ بیع اراضی وساختمانهای فاقد سند رسمی ................................................... 66

گفتاراول: بیع اموال غیرمنقول در قانون مدنی................................................................... 66

الف- عقود رضایی و خصوصیت آن............................................................................. 67

ب - عقود تشریفاتی .................................................................................................. 69

بنداول: مصداقهای عقد تشریفاتی ................................................................................. 70

بند دوم : آثار تشریفاتی بودن بیع اموال غیر منقول........................................................... 72

گفتار دوم : دلایل رضایی بودن بیع اموال غیر منقول........................................................ 72

بند اول : رضایی یا تشریفاتی بودن بیع املاک ثبت شده از نظر عرف متداول جامعه.......... 73

بند دوم :رضایی یا تشریفاتی بودن بیع املاک ثبت شده از نظر رویه قضایی....................... 73

بند سوم : نسخ ضمنی مواد 46و47قانون ثبت توسط قوانین موخر..................................... 74

بندچهارم : نظریه مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری ...................................................................................................... 75

بندپنجم : دلایل توجیهی قانون مدنی دال بر تشریفاتی نبودن عقد بیع اموال غیر منقول ..... 75

بند ششم: تفسیر مواد 46و48 قانون ثبت در جهت اثبات رضایی بودن بیع اموال غیرمنقول... 76

بند هفتم: استناد به ماده 1291قانون مدنی به منظور اثبات رضایی بودن بیع اموال غیر منقول.. 76

بند هشتم : استناد به مواد147و148 قانون ثبت................................................................ 77

بند نهم: نظر کمیسیون در نشت قضایی جزایی دیوان عالی کشور...................................... 77

بند دهم: نظرجمعی از صاحب نظران مبنی بر رضایی بودن

عقد بیع اموال غیر منقول (دکترین)............................................................................... 79

گفتار سوم : دلایل شیوع بیع اموال غیر منقول توسط سند عادی ...................................... 80

گفتار چهارم : ماهیت حقوقی قولنامه ............................................................................ 81

الف ـ نظریات متفاوت در خصوص ماهیت حقوقی قولنامه ............................................ 82

ب- تجزیه و تحلیل نظریات ارائه شده در خصوص ماهیت حقوقی قولنامه ...................... 83

ج- جایگاه اقرار به عنوان دلیل اثبات قولنامه .................................................................. 84

گفتار پنچم :وضعیت سند عادی از حیث پذیرش یا عدم پذیرش آن در ادارات و محاکم.... 85

الف: آثارفروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی ................................................. 90

بند اول: آثارفروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی در برابر طرفین ......................... 90

بند دوم :آثارفروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث............. 93

ب: معاملات معارض................................................................................................... 94

بنداول: انجام هر دو معامله با سند رسمی باشد................................................................ 94

بنددوم: معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد ............................. 96

بند سوم: انجام هردو معامله با سند عادی باشد................................................................ 96

گفتارپنجم: تعریف سند عادی........................................................................................ 99

الف: وجه تفاوت بین سند رسمی وعادی..................................................................... 100

ب: وجوه تشابه بین سند رسمی و عادی .................................................................. 102

گفتار ششم : میزان اعتبار سند رسمی ................................................................... 103

الف :دوران فرمانروایی مطلق ماده 22 قانون ثبت ......................................................... 103

ب :دوران تعدیل ماده 22 قانون ثبت............................................................................ 104

نتیجه........................................................................................................................ 106

منابع......................................................................................................................... 108

چكيده انگليسي...............................................................................................................

 

 

 

چکیده

با توجه به جایگاه اموال غیر منقول در بین مردم هم چنین افزایش روز به روز قیمت مستقلات و گرایش روز افزون مردم به این سمت ثبت املاک نمود و اهمیت بیشتری پیدا می کند و ثبت این امکان را برای صاحبان اراضی فراهم می آورد تا با ثبت املاک خود هم مالکیت خودشان را تثبیت نمایند و هم با مشخص شدن حریم املاک او مالیات متعلق به دولت مشخص شود. ثبت املاک هم چنین باعث جلوگیری از کشمکش و نزاع بین مردم می شود با این حال مواردی مشاهده می شود که مردم بدون ثبت املاک خود و بیع مربوط به این اموال به صورت عادی به این کشمکش دامن زده و گاهاً افراد سود جو نیز با انجام معاملات معارض حقوق مردم را پایمال می کنند. قانونگذار برای حل مشکل و در جهت سامان دادن به اراضی قولنامه ای اقدام به تصویب قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی نمود تا متقاضیان دریافت سند رسمی بتوانند با توسل به این قانون اقدام به دریافت سند مالکیت نمایند .قانون فوق الذکر برای دریافت سند مالکیت شرایطی نظیر فوت مالک رسمی یا یکی از ورثه ، عدم دسترسی به مالکین مشاعی ، عدم دسترسی به مالک رسمی و یا مفقود الاثر بودن او و عدم دسترسی به یک نفر از ورثه را برای اخذ سند معین کرده ، هم چنین تعدادی از اراضی را جزء مستثنیات ذکر کرده که اشخاص نمی توانند تقاضای ثبت این اراضی را نمایند. بررسی هر چه بیشتر قانون مسائلی نظیر ماهیت حقوقی قولنامه و رضایی یا تشریفاتی بودن بیع اموال غیر منقول را مطرح می کند. با این تفاصیل سوالات مهم و اساسی که سعی گردیده بررسی شود این است که شرایط صدور سند و نحوه رسیدگی به آن به چه صورت بوده و چه اراضی مشمول قانون فوق الذکر می باشد و از آنجا که قانون شامل اراضی قولنامه ای بوده بررسی ماهیت قولنامه و این مسئله که سند عادی بیع که بین اشخاص تنظیم می گردد و طرفین به هنگام انعقاد آن واقعاً قصد خرید و فروش ملک را دارند مفید انتقال ملکیت است یا حتماً بیع انجام شده باید ثبت گردد تا عقد بیع صحیحاً منعقد گردد و این نکته که سند عادی چه جایگاهی در محاکم دارد. پاسخ به این سوالات نیاز به بررسی قوانینی دارد که در طول سالیان متمادی تصویب گردیده است از جمله قوانین موثر می توان به قانون مدنی ، قانون ثبت هم چنین مواد 147و 148 اصلاحی قانون ثبت اشاره کرد.

 

واژگان کلیدی :ثبت ، سند مالکیت ، قولنامه ، سند رسمی ، سند عادی ، اموال غیر منقول